Technische Gebäudebetreuung Übersicht der Leistungsbilder

Das Wichtigste auf einen Blick

Leistungsbilder nach GEFMA 100

GEFMA 100 gliedert Facility Management in Leistungsbereiche. Für die technische Gebäudebetreuung sind vor allem die Bereiche technische Anlagen, Infrastruktur und Betrieb relevant. Die Richtlinie unterscheidet Grundleistungen, Zusatzleistungen und Sonderleistungen. Grundleistungen sichern die Funktion, etwa Wartung, Inspektion und kleine Instandsetzungen. Zusatzleistungen betreffen erweiterte Betreiberpflichten wie Prüfungen oder Energiemanagement. Sonderleistungen decken Projektaufgaben ab, zum Beispiel Umbau oder Sanierung. Der Vorteil dieser Gliederung: Jede Position lässt sich eindeutig anbieten und abrechnen. Nachteil: Die Richtlinie ist keine Norm, sondern eine Branchenempfehlung. Deshalb sollte der Auftraggeber die konkreten Leistungen im Vertrag benennen. Die Systematik hilft auch bei der Angebotsprüfung, weil jeder Bieter dieselben Positionen bepreisen muss.

Technische Regelwerke: VDI 3810 und DIN EN 15221-1

VDI 3810 beschreibt das Betreiben und Instandhalten gebäudetechnischer Anlagen. Die Richtlinienreihe behandelt Heizung, Lüftung, Sanitär, Elektro und Aufzüge. Sie liefert Prüfintervalle und Dokumentationspflichten. VDI 3810 Blatt 1 behandelt die Grundlagen. DIN EN 15221-1 definiert Begriffe im Facility Management. Der Normenausschuss beim DIN bearbeitet die Normungsarbeit zu Dienstleistungen und Facility Management, zu der auch die Normenreihe DIN EN 15221 gehört. Für die Vergabe bedeutet das: Begriffe wie Wartung, Inspektion und Instandsetzung sind einheitlich zu verwenden. Sonst entstehen Lücken im Leistungsverzeichnis. Wartung erhält die Funktion, Inspektion stellt den Zustand fest, Instandsetzung behebt Störungen. Wer diese drei Begriffe vermischt, riskiert Streit über Zuständigkeiten.

Aufnahmekriterien für das Leistungsverzeichnis

Nehmen Sie jedes technische Gewerk einzeln auf. Erfassen Sie Anlage, Standort, Baujahr, Hersteller und Wartungsintervall. Prüfen Sie, welche Pflichten der Betreiber nicht übertragen kann. Nach § 3 BetrSichV muss der Arbeitgeber oder Betreiber eine Gefährdungsbeurteilung erstellen. Diese Pflicht bleibt auch bei Beauftragung eines Dienstleisters bestehen. Die Technischen Regeln für Betriebssicherheit konkretisieren Anforderungen an Prüfung, Instandhaltung und Gefährdungsbeurteilung. Erfassen Sie weiter: Reaktionszeiten, Bereitschaftsdienste, Ersatzteilhaltung, Berichtswesen und Zugangsrechte. Ein häufiger Fehler ist die fehlende Abgrenzung zwischen Inspektion und Wartung. Ein anderer ist die unklare Regelung für Kleinreparaturen. Legen Sie außerdem fest, wer Ersatzteile beschafft und wie die Dokumentation übergeben wird.

Abgrenzung zu Hausdiensten und Reinigung

Hausdienste umfassen Tätigkeiten wie Pfortendienst, Postverteilung, Müllmanagement und Grünpflege. Reinigung betrifft die Unterhaltsreinigung, Glasreinigung und Sonderreinigung. Beide Leistungsbilder sind nicht Teil der technischen Gebäudebetreuung. Sie können im selben Vertrag stehen, sollten aber getrennt kalkuliert werden. Die technische Gebäudebetreuung verlangt Fachkräfte für Anlagentechnik. Hausdienste benötigen vor allem Organisation und Zuverlässigkeit. Reinigung folgt eigenen Vergaberegeln und Leistungsverzeichnissen. Die Reinigungsleistung wird meist nach Fläche und Frequenz vergütet. Eine gemeinsame Ausschreibung erhöht das Risiko, dass technische Prüfpflichten untergehen. Trennen Sie deshalb die Lose oder verlangen Sie mindestens getrennte Stunden- und Materialnachweise.

Beispiele für Leistungspakete

Leistungspakete verbinden mehrere Leistungsbilder zu einem Angebot. Typische Pakete zeigt die folgende Übersicht.

Für die Aufnahme empfiehlt sich eine schrittweise Prüfung:

Ein Basispaket eignet sich für kleine Objekte mit wenigen Anlagen. Große Objekte profitieren von getrennten Sicherheits- und Energiepaketen.

Häufige Fragen

Welche Norm regelt die technische Gebäudebetreuung?

Eine einzige Norm gibt es nicht. GEFMA 100 ordnet Leistungsbereiche, VDI 3810 beschreibt den Anlagenbetrieb, DIN EN 15221-1 definiert Begriffe. Zusammen ergeben sie ein Gerüst für die Vergabe.

Kann der Betreiber Prüfpflichten vollständig übertragen?

Nein. Die Betreiberverantwortung bleibt bestehen. Der Dienstleister kann Prüfungen durchführen und dokumentieren. Die Verantwortung für die Gefährdungsbeurteilung und die Einhaltung der Prüffristen liegt weiter beim Betreiber.

Wie grenze ich Wartung von Inspektion ab?

Wartung umfasst Tätigkeiten zur Erhaltung der Funktion, etwa Reinigen, Schmieren, Einstellen. Inspektion stellt den Ist-Zustand fest, ohne einzugreifen. Instandsetzung behebt einen festgestellten Mangel. Diese Trennung gehört ins Leistungsverzeichnis.

Welche Angaben gehören in das Anlagenverzeichnis?

Anlagenart, Standort, Baujahr, Hersteller, Typ, Wartungsintervall, letzte Prüfung und zuständige Prüfstelle. Das Verzeichnis ist Grundlage für Kalkulation und Nachweisführung.

Wie viele Leistungspakete sind sinnvoll?

Das hängt von Größe und Nutzung ab. Kleine Objekte fahren oft mit einem Basispaket. Große Objekte trennen Sicherheit, Energie und Betriebsführung. Wichtig ist die klare Abgrenzung.