Technische Gebäudebetreuung im Vergleich zu Facility Management

Das Wichtigste auf einen Blick

• Technische Gebäudebetreuung ist die technische Teilleistung, Facility Management der Rahmen für alle Leistungsbereiche.
• DIN EN 15221-1, GEFMA 100-1 und VDI 3810 Blatt 1 trennen Begriffe, Leistungsbilder und Betreibprozess.
• Integrierte Anbieter wie Apleona oder Dussmann bündeln Technik und Infrastruktur, Technikanbieter wie SPIE oder Caverion nur die Anlagen.
• Prüfpflichten aus der Betriebssicherheitsverordnung und dem DGUV-Regelwerk bleiben beim Betreiber.
• Vergütet wird per Festpreis je Anlage, Vollwartungsvertrag oder Abrechnung auf Nachweis.

Was DIN EN 15221, GEFMA 100-1 und VDI 3810 trennen

DIN EN 15221-1 definiert Facility Management als Integration von Prozessen, mit denen eine Organisation Immobilien bereitstellt und unterhält. Teil 2 behandelt Facility-Management-Vereinbarungen.

Technische Gebäudebetreuung ist enger gefasst: Betrieb, Wartung, Inspektion und Instandsetzung gebäudetechnischer Anlagen. Kaufmännische und infrastrukturelle Leistungen gehören nicht dazu.

Die Normungsarbeit zu diesen Dienstleistungen bündelt der DIN-Normenausschuss NHRS. GEFMA 100-1 gliedert Facility Management in kaufmännische, technische und infrastrukturelle Bereiche. VDI 3810 Blatt 1 regelt Betreiben und Instandhalten gebäudetechnischer Anlagen bis zur Dokumentation.

Damit gilt: Technische Gebäudebetreuung ist eine Teilleistung, Facility Management die steuernde Ebene darüber. Schnittstellen entstehen bei Reinigung nach Wartung, bei Technikflächen und bei der Verbrauchserfassung.

Anbieter im Vergleich

Anbieter	Profil	Typische Leistung
Apleona	integriertes Facility Management	Technik, Reinigung, Sicherheit
Dussmann Service	Servicegruppe	technische Betreuung und Infrastruktur
SPIE Deutschland	technische Gebäudetechnik	Heizung, Lüftung, Elektro, Wartung
Caverion Deutschland	technische Gebäudetechnik	Betrieb, Wartung, Instandsetzung
Siemens Smart Infrastructure	Gebäudeautomation	MSR-Service, Energiemonitoring

ENGIE Deutschland, Wisag und Gegenbauer treten ebenfalls als integrierte Anbieter auf, Piepenbrock vor allem über Reinigung und Hausdienste. Ausschreibungen trennen die Lose meist nach technischem und infrastrukturellem Anteil, damit Angebote vergleichbar bleiben.

Technisch spezialisiert bleiben Herstellerdienste. Aufzüge warten Schindler, Otis, TK Elevator und Kone mit eigenen Wartungsverträgen. Für Heizungsanlagen bieten Viessmann und Bosch Thermotechnik Serviceverträge. Carrier und Trane betreuen Kälte- und RLT-Anlagen.

Für Einkäufer bleibt eine Frage entscheidend: Koordiniert ein Anbieter Technik und Infrastruktur, oder werden Technikleistungen an Spartenanbieter vergeben? Einzelvergabe ist häufig günstiger, erzeugt aber mehr Schnittstellen.

Rechtliche Pflichten bleiben beim Betreiber

Die Betriebssicherheitsverordnung verlangt Gefährdungsbeurteilungen, Prüfungen und Instandhaltung von Arbeitsmitteln und überwachungsbedürftigen Anlagen. Adressat ist der Betreiber, nicht der Dienstleister.

Übertragen werden kann die Durchführung. Prüffristen, Nachweise und Mängelbearbeitung bleiben beim Eigentümer.

Das Regelwerk der BAuA zu den Technischen Regeln für Betriebssicherheit konkretisiert diese Pflichten, etwa Prüffristen und Anforderungen an befähigte Personen.

Ergänzend gilt das DGUV-Regelwerk, darunter die DGUV Vorschrift 3 für elektrische Anlagen und Betriebsmittel sowie die DGUV Regel 100-500 für Arbeitsmittel.

Schnittstellen im Betrieb

Fünf Schritte sichern die Übergaben zwischen Technik, Reinigung und Budgetplanung:

1. Anlagenverzeichnis mit Prüffristen anlegen und mit dem Auftraggeber abstimmen.
2. Wartungs- und Prüftermine mit Reinigung und Nutzern terminieren, Sperrzeiten schriftlich klären.
3. Störungsmeldungen an einer Stelle bündeln und Reaktionszeiten hinterlegen.
4. Verbräuche und Betriebsdaten erfassen und an die Budgetplanung weitergeben.
5. Mängel dokumentieren, Instandsetzung freigeben lassen und Nachweise ablegen.

Verbrauchsdaten aus Zählern und Gebäudeautomation laufen in einem CAFM-System zusammen, das Wartungsaufträge, Prüffristen und Störungen führt. Dort liegt auch die Dokumentation für die Betreiberpflichten.

Kritisch sind drei Übergaben: Wartung zur Reinigung, Störung zur Instandsetzung, Technik zur Budgetplanung. Fehlen klare Zuständigkeiten, doppelt sich Arbeit oder sie bleibt liegen.

Vergütungsmodelle und Beispielkosten pro Jahr

Drei Modelle sind üblich. Bei der Einzelvergabe zahlt der Auftraggeber je Anlage einen Festpreis, getrennt für Heizung, RLT und Aufzug. Vollwartungsverträge bündeln Wartung, Verschleißteile und Störungsbehebung zu einer Jahrespauschale. Nachweisverträge rechnen Arbeitszeit und Material getrennt ab.

Beispielrechnung für ein Verwaltungsgebäude mit 12.000 Quadratmetern, netto pro Jahr: RLT-Wartung 8.400 Euro, Heizungswartung 3.600 Euro, Aufzugswartung 2.400 Euro, wiederkehrende Prüfungen 2.600 Euro, MSR-Service 3.500 Euro. Summe: 20.500 Euro, rund 1,71 Euro je Quadratmeter und Jahr. Ein Vollwartungsvertrag über alle Anlagen liegt häufig zwischen 18.000 und 26.000 Euro jährlich, zuzüglich 19 Prozent Umsatzsteuer. Die Zahlen sind eine Beispielrechnung, keine Marktstatistik.

Laufzeiten bewegen sich meist zwischen drei und fünf Jahren, oft mit jährlicher Indexierung auf Basis des Verbraucherpreisindex oder tariflicher Löhne.

Integrierte Verträge für Technik, Reinigung und Sicherheit liegen bei größeren Objekten höher, weil Personal und Organisation enthalten sind. Kleine Objekte fahren mit Kurzverträgen auf Nachweis meist günstiger.

Häufige Fragen

Ist technische Gebäudebetreuung dasselbe wie technisches Facility Management?

Im Kern ja. Technische Gebäudebetreuung ist die operative Ausführung: Wartung, Inspektion und Instandsetzung der Anlagen.

Welche Regelwerke grenzen die Leistungen ab?

DIN EN 15221-1 und Teil 2 für Struktur und Vereinbarung, GEFMA 100-1 für Leistungsbereiche, VDI 3810 Blatt 1 für den Betreibprozess.

Wer haftet für Prüfungen und Instandhaltung?

Die Verantwortung bleibt beim Betreiber. Er kann die Durchführung an Apleona, SPIE oder einen Herstellerdienst übertragen, muss Fristen aber kontrollieren.

Was kostet technische Gebäudebetreuung im Jahr?

Kleine Objekte liegen oft bei 5.000 bis 12.000 Euro netto jährlich, mittlere Verwaltungsbauten bei 18.000 bis 26.000 Euro. Maßgeblich sind Anlagenzahl und Vertragstiefe.

Braucht man für Technik und Infrastruktur denselben Dienstleister?

Nein. Beide Pakete lassen sich getrennt vergeben, dann braucht es eine Schnittstellenregelung mit Fristen, Störungsweg und Budgetfreigabe.