Betreiberverantwortung Gebäude: Pflichten für Eigentümer und Verwalter

Das Wichtigste auf einen Blick

Wer Betreiber ist und wer haftet

Betreiber ist, wer die tatsächliche und rechtliche Verfügungsgewalt über Gebäude, Anlagen und Arbeitsmittel ausübt. Das ist meist der Eigentümer, bei Wohnungseigentum die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die der Verwalter vertritt.

Der Eigentümer trägt die Verkehrssicherungspflicht nach § 823 BGB. Er kann Wartung und Prüfung an Dritte vergeben. Verantwortlich für Auswahl, Einweisung und Kontrolle bleibt er. Fehlt diese Kontrolle, liegt Organisationsverschulden vor.

Der Verwalter führt beschlossene Maßnahmen aus, holt Angebote ein, organisiert Prüftermine und Wartungsverträge, überwacht beauftragte Unternehmen und hält Nachweise vor. Nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) holt er für größere oder nicht dringliche Maßnahmen grundsätzlich einen Beschluss der Gemeinschaft ein. Maßnahmen zur Abwendung eines unmittelbar drohenden Schadens kann er im Rahmen seiner Befugnisse veranlassen; die Eigentümer sind darüber zu informieren.

Pflichten aus ArbSchG und BetrSichV

Das Arbeitsschutzgesetz verlangt die Beurteilung der Arbeitsbedingungen nach § 5 und deren Dokumentation nach § 6. Unterweisungen sind nach § 12 mindestens jährlich zu wiederholen. Bei Arbeiten mehrerer Firmen gilt die Koordination nach § 8.

Vor der Verwendung von Arbeitsmitteln und vor dem Betrieb überwachungsbedürftiger Anlagen muss eine Gefährdungsbeurteilung vorliegen. Sie ist bei Änderungen anzupassen. Die Pflicht des Betreibers zur Gefährdungsbeurteilung nach § 3 BetrSichV umfasst auch Wartung und Instandhaltung.

§ 4 BetrSichV verlangt sichere Arbeitsmittel, § 14 deren Prüfung und Instandhaltung. Die Technischen Regeln für Betriebssicherheit konkretisieren diese Vorgaben, etwa TRBS 1111 zur Gefährdungsbeurteilung und TRBS 1201 zur Prüfung.

Prüffristen und Nachweise für Anlagen

Für überwachungsbedürftige Anlagen enthält Anhang 2 BetrSichV die Prüfpflichten und Fristen. Geprüft wird durch eine zugelassene Überwachungsstelle.

Aufzüge werden in der Regel jährlich geprüft, das genaue Datum legt die Prüfstelle fest. Für Druckgeräte und Anlagen in explosionsgefährdeten Bereichen gelten anlagenabhängige Fristen nach Anhang 2 BetrSichV. Eine einheitliche Frist lässt sich ohne Einstufung und Gefährdungsbeurteilung nicht angeben; die festgelegten Termine gehören in den Prüfplan und das Anlagenbuch.

Prüfprotokolle gehören in ein Anlagenbuch mit Terminen, Mängeln, Fristen und Verantwortlichen.

DGUV Vorschrift 3 und wiederkehrende Prüfungen

Die Vorschriften und Regeln der DGUV zu Prüfungen enthalten die DGUV Vorschrift 3 für elektrische Anlagen und Betriebsmittel. Geprüft wird vor der ersten Inbetriebnahme, nach Änderungen und wiederkehrend. Die Fristen ergeben sich aus der Gefährdungsbeurteilung.

In der Praxis reichen sie von sechs Monaten auf Baustellen bis zu vier Jahren in Bürobereichen. Geprüft wird durch eine befähigte Person mit Berufserfahrung, Sachkenntnis und aktueller Fortbildung. Prüfplakette und Protokoll sichern den Nachweis. Leitern und Tritte sind jährlich zu prüfen.

Landesbauordnungen und Sonderbauten

Welche Landesbauordnung gilt, hängt vom Standort des Gebäudes ab, etwa die Bauordnung für Berlin (BauO Bln) oder die Bayerische Bauordnung (BayBO). Für Sonderbauten kommen die im jeweiligen Bundesland geltenden Sonderbauvorschriften hinzu, zum Beispiel die Versammlungsstättenverordnung des Landes. Die Musterbauordnung (MBO) und die Muster-Versammlungsstättenverordnung (MVStättVO) sind Vorlagen und gelten nicht unmittelbar als Landesrecht. Prüffristen für Brandmeldeanlagen, Rauchabzugsanlagen und Sicherheitsbeleuchtung ergeben sich aus der jeweils geltenden Vorschrift und den Auflagen der konkreten Baugenehmigung.

Für baurechtliche Prüfungen ist die untere Bauaufsichtsbehörde des jeweiligen Standorts zuständig. Sie kann Prüfungen anordnen und Ersatzvornahmen durchsetzen. Für Fragen des Arbeitsschutzes sind je nach Bundesland die Gewerbeaufsicht oder das Amt für Arbeitsschutz zuständig; Unfallversicherungsträger ist die für den Betrieb zuständige Berufsgenossenschaft. Genehmigungsunterlagen, Auflagen und Prüfberichte sind dauerhaft vorzuhalten.

Haftung bei Pflichtverletzungen

Verstöße gegen das Arbeitsschutzgesetz sind Ordnungswidrigkeiten. Nach § 25 ArbSchG sind Geldbußen bis 25.000 Euro möglich. Bei fahrlässiger Körperverletzung oder Tötung greifen §§ 222 und 229 StGB.

Zivilrechtlich haftet der Betreiber nach § 823 BGB für Schäden. Die gesetzliche Unfallversicherung kann nach § 110 SGB VII Rückgriff nehmen, wenn grobe Fahrlässigkeit vorliegt.

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Häufige Fragen

Wen trifft die Betreiberverantwortung im Mietshaus?

Den Eigentümer. Er kann Wartung und Prüfung delegieren, bleibt aber für Auswahl und Kontrolle verantwortlich. Bei Wohnungseigentum führt der Verwalter die Beschlüsse aus.

Wie oft müssen elektrische Anlagen geprüft werden?

Vor der Inbetriebnahme, nach Änderungen und wiederkehrend. Die Frist legt die Gefährdungsbeurteilung fest, praktisch zwischen sechs Monaten und vier Jahren.

Welche Frist gilt für Aufzüge?

Aufzüge sind überwachungsbedürftige Anlagen. Die wiederkehrende Prüfung ist in der Regel jährlich, das Datum setzt die Prüfstelle fest.

Was passiert ohne Gefährdungsbeurteilung?

Es drohen Bußgelder bis 25.000 Euro und Anordnungen der Aufsichtsbehörde. Bei Personenschäden kommen Regress und strafrechtliche Ermittlungen hinzu.

Muss der Verwalter Prüfungen selbst durchführen?

Nein. Er beauftragt befähigte Personen oder Fachfirmen, steuert die Termine und bewahrt die Nachweise auf.