Hausmeisterdienste im Vergleich zu externen Anbietern

Das Wichtigste auf einen Blick

Eigenregie heißt eigenes Personal mit Arbeitsvertrag, Lohnfortzahlung und Vertretungsrisiko.
Externe Hausmeisterdienste bündeln Personal, Geräte und Vertretung in einem Werkvertrag.
Bekannte Anbieter sind WISAG, Apleona, Dussmann Service, Piepenbrock, Klüh und Gegenbauer.
Die Kosten pro Monat hängen von Stundenumfang, Qualifikation und Zusatzleistungen ab.
Betreiberpflichten wie Prüffristen bleiben beim Eigentümer oder Verwalter.

Anbieterarten und Leistungsumfang

Hausmeisterdienste umfassen Kontrollgänge, Kleinreparaturen, Müllmanagement, die Begleitung von Handwerkern und die Meldung von Schäden. In Eigenregie erledigt eine angestellte Kraft diese Aufgaben, oft ergänzt um Reinigung und Winterdienst. Arbeitszeit, Urlaub und Vertretung steuert der Arbeitgeber selbst.

Am Markt treten drei Gruppen auf. Multiservice-Anbieter wie WISAG in Frankfurt, Apleona in Neu-Isenburg und Dussmann Service in Berlin bündeln Hausmeisterdienste mit Reinigung, Technik und Sicherheit. Regional tätige Hausmeisterservice- und Handwerksbetriebe betreuen einzelne Objekte. Vermittlungsplattformen wie Aroundhome oder MyHammer leiten Anfragen an lokale Betriebe weiter.

Externe Anbieter arbeiten mit Leistungsverzeichnissen und bringen eigenes Personal, eigene Werkzeuge und eine eigene Betriebshaftpflicht mit. Zusatzleistungen wie Winterdienst oder Glasreinigung werden gesondert berechnet. Der Unterschied liegt weniger in den Tätigkeiten als in der Verantwortung für Personal und Organisation.

Bei gemischten Modellen übernimmt ein Dienstleister nur einzelne Leistungen, etwa den Winterdienst.

Was Hausmeisterdienste pro Monat kosten

Eine amtliche Preisstatistik für Hausmeisterdienste gibt es nicht, weil Objektgröße und Leistungsumfang stark schwanken. Das Statistische Bundesamt weist für das Handwerk Beschäftigte, Umsätze und Verdienste aus. Die folgende Beispielrechnung nutzt angenommene Werte und ist keine Marktstatistik.

Angenommen werden 20 Hausmeisterstunden pro Woche, also rund 87 Stunden pro Monat.

Position	Eigenregie	Externer Anbieter
Stunden pro Monat	87	87
Ansatz je Stunde	18,50 € brutto	34,00 € netto
Entgelt pro Monat	1.610 €	2.958 €
Arbeitgeberanteil 21 Prozent	338 €	im Stundensatz enthalten
Sach- und Versicherungskosten	150 €	im Stundensatz enthalten
Summe pro Monat	rund 2.100 €	rund 2.960 € netto

In dieser Rechnung kostet Eigenregie rund 2.100 € pro Monat. Der externe Anbieter liegt bei rund 2.960 € netto, mit 19 Prozent Umsatzsteuer bei etwa 3.520 € pro Monat.

Bei Eigenregie kommen Vertretungskosten hinzu. Sechs Ausfallwochen im Jahr entsprechen 120 Stunden, extern abgedeckt rund 4.100 € pro Jahr.

Steuerlich zählt Hausmeistertätigkeit als haushaltsnahe Dienstleistung. Abziehbar sind 20 Prozent der Arbeitskosten, höchstens 4.000 € pro Kalenderjahr.

Personalaufwand, Vertretung und Einarbeitung

In Eigenregie tragen Eigentümer und Verwalter das Ausfallrisiko: Urlaub, Krankheit und Kündigung müssen überbrückt werden. Eine zweite Kraft als feste Vertretung ist bei kleinen Objekten selten wirtschaftlich. Dafür kennt die eigene Kraft das Objekt und arbeitet nach Dienstanweisung.

Bei WISAG, Apleona oder Klüh gehört die Vertretung zum Vertrag: Fällt eine Kraft aus, stellt der Dienstleister Ersatz. Personalwechsel führen dort zu wechselnden Kräften und neuer Einarbeitung. Eigene Beschäftigte sind über die Berufsgenossenschaft unfallversichert.

Unterweisung und Unfallverhütung bleiben Aufgabe des jeweiligen Arbeitgebers. Grundsätze regeln die Vorschriften und Regeln der DGUV, darunter die DGUV Vorschrift 1.

Haftung: Betreiberpflichten bleiben beim Eigentümer

Wer Hausmeisterdienste vergibt, überträgt Aufgaben, aber nicht die Verantwortung. Gefährdungsbeurteilung, Prüffristen und Instandhaltung regelt die Betriebssicherheitsverordnung. Der Betreiber muss die Eignung des Dienstleisters prüfen und Ergebnisse dokumentieren.

Externe Anbieter haften für Ausführungsfehler, brauchen dafür aber klare Grenzen im Leistungsverzeichnis. In Eigenregie haftet der Arbeitgeber für Auswahl, Unterweisung und Ausstattung. Ohne Prüfprotokolle und Wartungsberichte lässt sich die Pflichterfüllung später kaum belegen.

Nachweis der Betriebshaftpflicht und eine Freistellungsregel bei Schäden Dritter gehören in den Vertrag. Prüftermine gehören in einen Wartungskalender, den beide Modelle brauchen.

Steuerung mit Leistungsverzeichnis und klaren Fristen

GEFMA-Richtlinien, etwa GEFMA 100-1 zu Begriffen und GEFMA 200 zu Leistungsbildern, und Hinweise der Industrie- und Handelskammern beschreiben vergleichbare Steuerungsschritte:

Leistungsverzeichnis erstellen: Tätigkeiten, Intervalle, Reaktionszeiten und Ausschlüsse schriftlich festhalten.
Vergütung regeln: Verrechnungssatz oder Pauschale, Materialabrechnung, Preisgleitung und Umsatzsteuer benennen.
Nachweise festlegen: Prüfprotokolle, Wartungsberichte und Reinigungsnachweise mit Fristen hinterlegen.
Steuerung und Eskalation: fester Ansprechpartner, Objektbegehung, Abnahmeprotokoll und Folgen bei Mängeln.

Fristen für Prüfung und Instandhaltung konkretisieren die von der Bundesanstalt für Arbeitsschutz und Arbeitsmedizin veröffentlichten Technischen Regeln für Betriebssicherheit.

In Eigenregie tritt an die Stelle des Werkvertrags eine Dienstanweisung mit Aufgabenliste und Meldewegen. Bei großen Portfolios lohnt ein Rahmenvertrag mit einem Multiservice-Anbieter, bei kleinen Objekten die regionale Lösung.

Häufige Fragen

Wann passt Eigenregie besser als ein externer Anbieter?

Bei vielen gleichbleibenden Stunden im Jahr und vorhandener Personalführung im Betrieb. Bei geringem Stundenumfang und schwankenden Aufgaben deckt ein Dienstleister Vertretung, Geräte und Versicherung ab.

Welche Anbieter kommen für ein Wohnobjekt infrage?

Für größere Portfolios WISAG, Apleona, Dussmann Service, Piepenbrock oder Klüh. Für einzelne Objekte regionale Hausmeisterservice-Betriebe, die auch über Plattformen wie Aroundhome oder MyHammer angefragt werden.

Welche Kosten pro Monat sind realistisch?

Eine Pauschale gibt es nicht. In der Beispielrechnung stehen rund 2.100 € in Eigenregie rund 2.960 € netto beim Dienstleister gegenüber, ohne Winterdienst und Sonderleistungen.

Wer haftet bei Schäden durch den Dienstleister?

Der Anbieter für Ausführungsfehler, der Auftraggeber für Auswahl und Überwachung. Prüffristen und Gefährdungsbeurteilung bleiben Betreiberpflichten.