Gebäudewartung
Teil von Wartung und Instandhaltung Leitfaden für Fristen, Normen und Kosten
Wartungskosten Heizung, Lüftung, Sanitär im Gebäude
Wartungskosten Heizung, Lüftung, Sanitär: Euro-Beträge netto und brutto je Anlage und Jahr, mit VDI 6022, Destatis-Daten und Rechenbeispiel fürs Bürogebäude.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Heizung: 300 bis 700 Euro netto je Wärmeerzeuger und Jahr, bei Wärmepumpen und BHKW mehr.
- Lüftung: 900 bis 2.400 Euro netto je RLT-Gerät, die Hygienekontrolle nach VDI 6022 kommt hinzu.
- Sanitär: 500 bis 1.500 Euro netto je Objekt, Legionellenproben kosten 60 bis 150 Euro.
- Üblich sind 15 bis 30 Prozent Nachlass auf den Stundensatz, dafür binden Verträge 24 bis 60 Monate.
- Umlagefähig nach § 2 BetrKV ist nur die Wartung, nicht jede Instandsetzung.
Wartungskosten Heizung je Erzeuger
Die Preise richten sich nach Stundensatz, Anfahrt und Bauteilen. Die Stundensätze im SHK-Handwerk liegen netto meist zwischen 65 und 95 Euro; Handwerkskammern und Innungen veröffentlichen dazu jährliche Spannen. Ein Wartungsvertrag drückt diesen Satz, weil Termin und Weg kalkulierbar sind.
| Wärmeerzeuger | netto je Jahr | brutto (19 %) | typische Leistungen |
|---|---|---|---|
| Gasbrennwertkessel bis 50 kW | 300 bis 500 Euro | 357 bis 595 Euro | Reinigung, Dichtheitsprüfung, Abgaswerte, Einstellung |
| Ölkessel bis 50 kW | 400 bis 650 Euro | 476 bis 774 Euro | zusätzlich Düse, Filter, Ölvorwärmung |
| Wärmepumpe bis 50 kW | 350 bis 700 Euro | 417 bis 833 Euro | Sichtprüfung Kältekreis, Sole, Regelung, Abgleich |
| Fernwärme-Übergabestation | 200 bis 400 Euro | 238 bis 476 Euro | Plattenwärmetauscher, Regelventil, Filter |
| Blockheizkraftwerk bis 20 kW | 1.500 bis 3.000 Euro | 1.785 bis 3.570 Euro | Ölwechsel, Zündkerzen, Motordiagnose |
Das Statistische Bundesamt veröffentlicht Kennzahlen zu Handwerksleistungen und deren Preisentwicklung im Gebäudebetrieb.
Wartungsintervalle liegen meist bei einer Jahreswartung. Kessel über 50 kW und BHKW brauchen zwei bis vier Termine. Jeder zusätzliche Termin kostet 120 bis 250 Euro netto, solange keine Bauteile anfallen.
Wartungskosten Lüftung und Hygiene nach VDI 6022
RLT-Anlagen kosten je nach Luftleistung 900 bis 2.400 Euro netto pro Gerät und Jahr. Darin stecken Filterwechsel, Riemen, Lager, Antriebe und die Kontrolle der Regelung.
VDI 6022 Blatt 1 verlangt zusätzlich eine Hygienekontrolle. Bei Geräten mit Luftbefeuchtung muss sie mindestens jährlich stattfinden; das Personal braucht eine Schulung nach Kategorie A oder B. Die Inspektion selbst kostet 250 bis 600 Euro netto je Gerät.
Ein Filterwechsel schlägt mit 80 bis 250 Euro netto je Filtersatz zu Buche, ohne Arbeitszeit. Ein zu selten gewechselter Filter erhöht den Druckverlust und damit den Strombedarf der Ventilatoren.
Mit der Luftleistung steigen die Kosten überproportional, weil mehr Filterflächen und größere Antriebe zu prüfen sind.
Wartungskosten Sanitär und Trinkwasser
Trinkwasserinstallationen kosten 500 bis 1.500 Euro netto pro Objekt und Jahr. Enthalten sind Spülpläne, Temperaturkontrollen, Prüfung von Sicherheitsventilen und Absperrarmaturen.
Die Untersuchung auf Legionellen nach Trinkwasserverordnung kostet 60 bis 150 Euro netto je Probe. Größere Anlagen brauchen drei Proben je Beprobung. Bei 25 Sanitärgegenständen kommen 15 bis 40 Euro je Gegenstand und Jahr für Armaturen, Spülkästen und Geruchsverschlüsse hinzu.
Warmwasser muss am Austritt 60 Grad Celsius erreichen und in der Leitung mindestens 55 Grad Celsius. Jede Absenkung spart Energie, erhöht aber das Risiko einer Verkeimung.
In Wohngebäuden läuft die Wartung über die Betriebskostenabrechnung, in Gewerbeobjekten meist über den Mietvertrag.
Rechenbeispiel: Bürogebäude mit 2.500 Quadratmetern
Beispielrechnung für ein Bürogebäude mit zwei Gaskesseln, drei RLT-Geräten und 25 Sanitärgegenständen:
- Heizung: 2 Kessel zu 480 Euro netto = 960 Euro.
- Lüftung: 3 Geräte zu 1.600 Euro netto = 4.800 Euro, inklusive Hygieneinspektion.
- Sanitär: Spülplan und Armaturen 850 Euro, vier Legionellenproben zu 100 Euro = 1.250 Euro.
- Summe netto: 7.010 Euro, brutto bei 19 Prozent Umsatzsteuer: 8.341,90 Euro.
- Umgerechnet auf die Fläche: 2,80 Euro netto je Quadratmeter und Jahr.
Dazu kommen Materialkosten für Filter, Dichtungen und Düsen von 300 bis 800 Euro netto jährlich. Ohne Vertrag fällt je Störung eine Anfahrt von 40 bis 70 Euro netto an, dazu der volle Stundensatz. Bei drei Störungen im Jahr ist der Vertragspreis meist erreicht.
Pflichten, Normen und Umlagefähigkeit
Betreiber müssen Instandhaltung und Prüfung dokumentieren. Die Technischen Regeln für Betriebssicherheit konkretisieren, was Betriebssicherheitsverordnung und Gefährdungsbeurteilung für Prüffristen verlangen.
Für Dienstleistungen im Gebäudebetrieb gilt die Normungsarbeit zu DIN EN 15221 für Facility Management. Sie beschreibt, wie Leistungsverzeichnisse Wartung messbar machen.
Wartungskosten sind nur umlagefähig, wenn die Betriebskostenverordnung sie einer Position zuordnet. Die Aufstellung der umlagefähigen Betriebskosten nennt Heizung, Warmwasser und Gemeinschaftsanlagen. Instandsetzung trägt der Eigentümer.
Wartungsnachweise gehören in die Betriebsdokumentation, sonst fehlen bei Schäden die Belege für den Versicherer.
Häufige Fragen
Was kostet ein Wartungsvertrag für eine Gasheizung?
Für einen Kessel bis 50 kW liegen die Preise netto bei 300 bis 500 Euro im Jahr, brutto 357 bis 595 Euro. Einzelaufträge sind oft teurer, weil Anfahrt und Stundensatz voll berechnet werden.
Wie oft muss eine RLT-Anlage nach VDI 6022 gewartet werden?
VDI 6022 Blatt 1 fordert eine Hygienekontrolle, bei Geräten mit Befeuchtung mindestens jährlich. Reinigung und Filterwechsel richten sich nach Herstellerangaben, meist zwei bis vier Termine im Jahr.
Sind Wartungskosten für die Heizung umlagefähig?
Ja, soweit die Betriebskostenverordnung die Position nennt. Die Wartung des Heizungsbetriebs gehört dazu, die Reparatur defekter Bauteile nicht. Die Abgrenzung gehört in den Vertrag.
Welche Kosten fallen bei der Legionellenprüfung an?
Probenahme und Laboruntersuchung kosten 60 bis 150 Euro netto je Probe. Bei Großanlagen mit drei Proben sind bis zu 450 Euro netto je Beprobung möglich, üblich ist ein Termin pro Jahr.
Lohnt sich ein Vollwartungsvertrag mit Material?
Vollwartungsverträge kosten 20 bis 40 Prozent mehr als Inspektionsverträge, decken aber Verschleißteile ab. Bei Wärmepumpen und BHKW ist das sinnvoll, bei einfachen Kesseln genügt die Inspektion.