Dienstleistersteuerung
EN 13306 und VDI 3810: Normen und deutsche Pflichten im Gebäudebetrieb
Wie EN 13306, VDI 3810 und Verordnungen wie BetrSichV, TrinkwV und GEG im Gebäudebetrieb zusammenspielen und was Dienstleister beachten müssen.
Das Wichtigste auf einen Blick
- EN 13306 liefert europaweit die Begriffe der Instandhaltung, VDI 3810 die Handlungen für gebäudetechnische Anlagen.
- Europäische Richtlinien setzen Ziele, verbindliche Pflichten entstehen erst durch deutsche Verordnungen wie BetrSichV, TrinkwV, HKVO und GEG.
- Normen wirken, wenn der Vertrag sie aufnimmt; Gesetze gelten unabhängig davon.
- Die Grundpflicht bleibt beim Betreiber, die Ausführungshaftung trägt der Dienstleister.
- Jede Ausschreibungsposition braucht drei AngabenKategorie, Tätigkeit, gesetzliche Pflicht.
EN 13306 und VDI 3810: Begriff und Handlung
EN 13306 ist eine europäische Begriffsnorm und gilt in Deutschland als DIN EN 13306. Sie definiert Instandhaltung als Kombination technischer und administrativer Maßnahmen über den Lebenszyklus einer Einheit und trennt präventive von korrektiver Instandhaltung, dazu Wartung, Inspektion, Instandsetzung und Zustandsüberwachung.
Wann eine Pumpe zu prüfen ist, sagt die Begriffsnorm nicht. VDI 3810 ist eine Handlungsnorm des Vereins Deutscher Ingenieure. Die Richtlinienreihe beschreibt Betrieb und Instandhaltung gebäudetechnischer Anlagen, Betreiberpflichten, Dokumentation und die Übergabe vom Errichter an den Betreiber. Sie nennt Intervalle und Prüfumfang, die der Begriffsnorm fehlen.
EN 13306 und VDI 3810
EN 13306
- Instandhaltung
- Oberbegriff
- Wartung
- präventive Instandhaltung
- Inspektion
- Zustandsfeststellung ohne Eingriff
- Betreiberpflicht
- nicht Gegenstand
VDI 3810
- Instandhaltung
- Betrieb und Instandhaltung getrennt
- Wartung
- Tätigkeit je Anlage
- Inspektion
- Prüfpflicht und Bericht
- Betreiberpflicht
- zentraler Inhalt
Folge für den Vertrag
- Instandhaltung
- Abgrenzung der Vergütung
- Wartung
- Intervall und Nachweis
- Inspektion
- Prüffrist
- Betreiberpflicht
- Haftung und Organisation
Wer nur Begriffe vereinbart, lässt Interpretationsraum; wer nur Tätigkeiten auflistet, verliert die Kategorie für den Vergleich mit ausländischen Anbietern. Die deutsche Position zu Heizung, Lüftung und Klima bringt der DIN-Normenausschuss NHRS in die europäische Normung ein.
Norm und Gesetz sauber trennen
Die Richtlinie 2010/31/EU verlangt Energieeffizienz und die Inspektion technischer Systeme in Gebäuden. Sie nennt das Ziel, nicht den Weg: Die Umsetzung läuft in Deutschland über das Gebäudeenergiegesetz und die Heizkostenverordnung.
EU-Normen und deutsche Umsetzung
EU-Ebene
- Begriffe
- EN 13306 einheitlich
- Ziele
- Richtlinie 2010/31/EU
- Methoden
- nicht vorgegeben
- Pflichten
- keine konkreten
- Vertrag
- SLA Rotterdam
Deutschland
- Begriffe
- DIN EN übernommen
- Ziele
- GEG, HKVO
- Methoden
- national geregelt
- Pflichten
- Fristen, Nachweise
- Vertrag
- Wartungsvertrag München
Anders als Normen gelten Verordnungen ohne Vereinbarung im Vertrag. Die Betriebssicherheitsverordnung verlangt Gefährdungsbeurteilung, Prüfung vor Inbetriebnahme und wiederkehrende Prüfungen; Einzelheiten für überwachungsbedürftige Anlagen stehen in Anhang 2 der BetrSichV. Die Trinkwasserverordnung schreibt die jährliche Legionellenuntersuchung für Großanlagen der Trinkwassererwärmung vor.
Nach Bundesrecht handeln mehrere Stellen: die Gewerbeaufsichtsämter der Länder beim Arbeitsschutz, die Bundesanstalt für Arbeitsschutz und Arbeitsmedizin (BAuA) als Bundesoberbehörde, die kommunale Trinkwasserüberwachung. Die Verordnungstexte stehen in Gesetze im Internet.
Was internationale Anbieter anpassen müssen
Vier Punkte entscheiden über den Projekterfolg: Vertragssprache, Haftung, Dokumentation und Vollzugspraxis der Länder.
Die Vertragssprache muss deutsch sein und die Begriffe der EN 13306 verwenden: Wer Maintenance anbietet, muss benennen, ob Wartung, Inspektion oder Instandsetzung gemeint ist. Bei der Haftung verlangen Auftraggeber Nachweise zu Qualifikation, Versicherung und Notfallreaktion, auch von Subunternehmern.
Beispielrechnung mit angenommenen Werten: Ein Anbieter betreut zwölf Bürogebäude in Hamburg und Niedersachsen mit 480 Anlagenpositionen. Fehlt bei 60 Positionen der VDI-3810-Bezug, bindet die Nachverhandlung 120 Arbeitsstunden. Bei 95 Euro je Stunde entstehen 11.400 Euro netto, mit 19 Prozent Umsatzsteuer 13.566 Euro brutto.
Vergabe: fünf Punkte mit Verantwortlichem und Frist
Vergabe: fünf Punkte
| Punkt | Verantwortlich | Frist |
|---|---|---|
| Anlagenliste je Gebäude | Betreiber | vor Vertragsschluss, danach jährlich |
| Kategorie nach EN 13306 je Position | Auftraggeber | mit der Ausschreibung |
| Tätigkeit und Intervall nach VDI 3810 | Auftraggeber und Dienstleister | mit Angebotsabgabe |
| Pflichten aus BetrSichV, TrinkwV, GEG | Betreiber, fachlich geprüft vom Dienstleister | vor Leistungsbeginn |
| Nachweisformat und Aufbewahrung | Dienstleister | je Leistung, Prüfung quartalsweise |
Häufige Fragen
Was regelt EN 13306, was VDI 3810?
EN 13306 ist die europäische Begriffsnorm und legt Instandhaltungsarten samt Definitionen fest. VDI 3810 ist die nationale Handlungsnorm für Betrieb und Instandhaltung gebäudetechnischer Anlagen. Die eine schafft Vergleichbarkeit, die andere Prüfbarkeit.
Wer haftet bei unterlassener Wartung?
Die Betreiberpflicht aus der Betriebssicherheitsverordnung bleibt beim Betreiber, auch wenn Tätigkeiten übertragen werden. Für die übernommene Leistung haftet der Dienstleister nach Vertrag. Ohne klare Leistungsbeschreibung wird im Streitfall zulasten des Dienstleisters ausgelegt.
Wie lange müssen Nachweise aufbewahrt werden und in welchem Format?
Ein Dateiformat ist nicht vorgeschrieben; Prüfer und Behörden erwarten deutschsprachige, lesbare Unterlagen, üblich sind PDF-Dateien mit Messwerten und Prüfergebnis. Untersuchungsbefunde nach der Trinkwasserverordnung sind zehn Jahre aufzubewahren. Prüfbescheinigungen überwachungsbedürftiger Anlagen richten sich nach den Anhängen der BetrSichV.
Gelten die Anforderungen in allen Bundesländern gleich?
Bundesrecht wie BetrSichV, TrinkwV und GEG gilt einheitlich. Der Vollzug unterscheidet sich: Arbeitsschutz prüfen die Gewerbeaufsichtsämter der Länder, Trinkwasser die Gesundheitsämter vor Ort. Bei Sonderbauten kommt Landesrecht der Bauaufsicht hinzu.
