Gebäudewartung
Trinkwasserhygiene in der Gebäudetechnik, Prüfpflichten nach TrinkwV
Trinkwasserhygiene in deutschen Gebäuden: Prüfpflichten, Untersuchungsintervalle, Dokumentation und Anzeigepflichten nach TrinkwV für Betreiber und Hausverwaltungen.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Die Prüfpflicht auf Legionellen trifft Betreiber zentraler Trinkwassererwärmungsanlagen ab 400 Litern Speichervolumen oder mehr als drei Litern Rohrleitungsinhalt zwischen Erwärmer und Entnahmestelle.
- Betroffen sind auch Gebäude mit Duschen, die nicht nur Wohnzwecken dienen: Pflegeheime, Krankenhäuser, Schulen, Kitas, Sportstätten, Hotels.
- Untersucht wird in der Regel jährlich; bei erhöhtem Risiko kann das Gesundheitsamt kürzere Intervalle verlangen.
- Technischer Maßnahmewert100 KBE (koloniebildende Einheiten) Legionellen pro 100 Milliliter. Darüber folgen Gefährdungsanalyse, Maßnahmen, Erfolgskontrolle und Anzeige.
- Verantwortlich bleibt der Betreiber, auch wenn Verwalter oder Dienstleister einzelne Aufgaben übernehmen.
Wer die Untersuchung veranlassen muss
§ 31 TrinkwV knüpft die Pflicht an die Anlage, nicht an die Gebäudegröße. Verpflichtet sind Betreiber zentraler Großanlagen zur Trinkwassererwärmung. Die Pflicht greift auch in Gebäuden mit Duschen, die nicht ausschließlich Wohnzwecken dienen: Pflegeheime, Krankenhäuser, Schulen, Kindertagesstätten, Sportstätten, Hotels und Beherbergungsbetriebe.
Auch Mehrfamilienhäuser mit zentraler Warmwasserbereitung fallen darunter. Die Einzelheiten regelt die Trinkwasserverordnung 2023.
Ein- und Zweifamilienhäuser ohne Großanlage sind in der Regel nicht prüfpflichtig. Das Gesundheitsamt kann eine Untersuchung anordnen, etwa nach längerem Leerstand oder bei wiederkehrenden Beschwerden.
Untersucht wird auf Legionella spec. durch eine akkreditierte Untersuchungsstelle. Die Probenahme erfolgt an repräsentativen Entnahmestellen, mindestens an der wärmsten und der kältesten Stelle des Systems. Der Betreiber bewertet das Ergebnis und handelt bei Auffälligkeiten.
Intervalle und Probenahme
| Anlage oder Nutzung | Regelintervall |
|---|---|
| Zentrale Großanlage in Wohngebäuden | jährlich |
| Krankenhaus, Pflegeheim, Seniorenheim | jährlich, bei Bedarf kürzer |
| Schule, Kita, Sportstätte, Hotel | jährlich |
| Anlage ohne Großanlagen-Eigenschaft | nur auf behördliche Anordnung |
Die Frist beginnt mit der Inbetriebnahme und läuft danach im Jahresrhythmus weiter. Nach Umbau, Teilleerstand oder Sanierung kann eine zusätzliche Untersuchung nötig sein.
Vor der Probenahme wird nicht gespült, damit die Probe den tatsächlichen Zustand der Installation abbildet. Temperatur, Uhrzeit und Entnahmestelle gehören ins Protokoll. Die Auswahl der Stellen wird dokumentiert und bei Umbauten angepasst.
Überschreitung des technischen Maßnahmewerts: der Ablauf
Überschreitung des technischen Maßnahmewerts
- Befund auswerten und die Überschreitung dem Gesundheitsamt anzeigen.
- Ursachen ermitteln und eine Gefährdungsanalyse erstellen lassen.
- Technische Maßnahmen umsetzenmindestens 60 Grad Celsius am Speicheraustritt, 55 Grad Celsius im Zirkulationsrücklauf, Leitungen spülen, belastete Bauteile austauschen.
- Erfolgskontrolle durch erneute Untersuchung; erst unterhalb des Maßnahmewerts gilt der Fall als abgeschlossen.
- Nutzungseinschränkungen prüfen und dokumentieren, in sensiblen Einrichtungen auch Duschverbote.
Die Temperaturvorgaben stammen aus den anerkannten Regeln der Technik, heute VDI/DVGW 6023.
Dokumentations- und Anzeigepflichten
Die Anzeige nach § 51 TrinkwV erfolgt unverzüglich nach Erhalt des Befunds und umfasst Messwert, Datum, Anlage und geplante Maßnahmen. Das Umweltbundesamt beschreibt die fachlichen Grundlagen in seinen Fachthemen zu Wasser und Umwelt.
Zur Dokumentation gehören mindestens:
- Anlagendaten: Baujahr, Speichervolumen, Leitungsvolumen, Werkstoffe
- Probenahmeprotokolle mit Datum, Entnahmestelle und Temperatur
- Laborberichte mit Bewertung nach TrinkwV
- Gefährdungsanalyse, Sanierungsmaßnahmen und Erfolgskontrollen
- Anzeigen an das Gesundheitsamt mit Datum und Eingangsbestätigung
Befunde, Protokolle und Maßnahmenachweise sollten mindestens zehn Jahre in der Betriebsdokumentation bleiben. Das erleichtert Begehungen des Gesundheitsamts und die Übergabe an einen neuen Verwalter.
Betreiber, Verwaltung und Haftung
Betreiber ist der Eigentümer, bei Wohnungseigentümergemeinschaften die Gemeinschaft, vertreten durch die Verwaltung. Pflichten lassen sich per Vertrag an Dienstleister übertragen, die Verantwortung gegenüber der Behörde bleibt beim Betreiber. Prüf- und Dokumentationspflichten für technische Anlagen ergeben sich zusätzlich aus der Betriebssicherheitsverordnung.
Überwacht wird vor Ort vom zuständigen Gesundheitsamt. Das Trinkwasserrecht ist Bundesrecht, Vollzug und Überwachung liegen bei den Ländern und ihren Kommunen. Fehlende Untersuchungen oder verspätete Anzeigen können als Ordnungswidrigkeit geahndet werden.
Häufige Fragen
Gilt die Prüfpflicht auch für Einfamilienhäuser?
Nur wenn eine Großanlage betrieben wird. Sonst besteht keine regelmäßige Pflicht; das Gesundheitsamt kann eine Untersuchung anordnen.
Wie oft muss auf Legionellen untersucht werden?
In der Regel jährlich. Bei erhöhtem Risiko, etwa in Krankenhäusern und Pflegeheimen, sind kürzere Intervalle möglich.
Welche Temperaturen sind einzuhalten?
Nach VDI/DVGW 6023 mindestens 60 Grad Celsius am Austritt des Trinkwassererwärmers und 55 Grad Celsius im Zirkulationsrücklauf.
Was passiert bei mehr als 100 KBE pro 100 Milliliter?
Es folgen Gefährdungsanalyse, technische Sanierung, Anzeige an das Gesundheitsamt und eine Erfolgskontrolle durch Nachuntersuchung.
Wer haftet bei fehlender Untersuchung?
Der Betreiber der Anlage. Eine beauftragte Verwaltung oder ein Dienstleister kann haftbar werden, wenn vereinbarte Aufgaben nicht erfüllt werden.
